1. 新經(jīng)濟背景下物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型升級

我國正處在發(fā)展模式從高速走向高質(zhì)量的轉(zhuǎn)變過程中。在當(dāng)下的新經(jīng)濟時代，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)已日趨成熟，為物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級帶來了契機。根據(jù)對深圳地區(qū)物業(yè)的調(diào)查，大多數(shù)物業(yè)公司的人工成本支出都占到了總支出的50%以上，是物業(yè)公司的第一大支出。人工費的上漲、招工難、管理難，導(dǎo)致物業(yè)公司的勞動成本不斷增長。

在2017人工智能與物業(yè)技術(shù)革命論壇上，中國物業(yè)管理協(xié)會會長沈建忠提到：“人工智能將是物業(yè)行業(yè)科技化深度發(fā)展的必然方向”，物業(yè)管理由早期的“三保一化”到借助成熟的互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展起來的智慧社區(qū)、設(shè)備遠程監(jiān)控、智慧停車系統(tǒng)等，徹底顛覆原有的服務(wù)模式，在用戶體驗、管理效率上給物業(yè)服務(wù)帶來顛覆式的影響。

2. “無非不集”是物業(yè)停車管理的發(fā)展方向

與此同時，移動互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等新興技術(shù)的迅猛發(fā)展，為未來智能停車管理注入了新的生機，對其發(fā)展方向有著深遠的影響。一方面，停車收費管理將逐步實現(xiàn)機器代替人工，自動化代替手工和半自動化。另一方面，識別和支付緊密結(jié)合，提高通行效率，降低人工成本。這種物業(yè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級與新技術(shù)相遇，將帶來停車行業(yè)的大變革與大商機。

在交通與物業(yè)服務(wù)深層需求改變的背景下，面對傳統(tǒng)停車場服務(wù)體驗不佳、物業(yè)管理單位的效益差、停車服務(wù)效率低等一系列問題，站在物業(yè)運營角度，需要轉(zhuǎn)變目前的停車管理模式，逐步淘汰人工為主的管理方式，從低水平人工服務(wù)走向高效率自動服務(wù)，使用機器替代人工，推廣非現(xiàn)金繳費和自動化停車服務(wù)，提升物業(yè)管理效率，降低運營成本，提升客戶服務(wù)滿意度。

停車繳費管理模式的發(fā)展方向：

無人化：出入口無人值守，提升運營效率、降低運營成本。

非現(xiàn)金：立足于電子支付，實現(xiàn)便捷、快速繳費，減少貪污，降低現(xiàn)金管控成本、風(fēng)險。

不停車通行：自動識別車輛身份，執(zhí)行通行管控，無需停車，提高出入口通行效率，提升用戶體驗。

集中管理：通過網(wǎng)絡(luò)對出入口和車位進行集中監(jiān)控服務(wù)，實現(xiàn)交易和異常情況的全電子化管理

結(jié)合“無非不集”的發(fā)展方向，通過停車場出入自動化、管理標準化、服務(wù)聯(lián)網(wǎng)化，實現(xiàn)管理效率和服務(wù)質(zhì)量的提高，為停車場經(jīng)營步入良性發(fā)展鋪平道路。

從國內(nèi)外發(fā)展來看，停車服務(wù)聯(lián)網(wǎng)化、支付非現(xiàn)金化、ETC不停車化服務(wù)是大勢所趨。以贏得亞洲最具競爭力經(jīng)濟體稱號的新加坡為例，在ERP城市交通擁堵電子收費系統(tǒng)大平臺基礎(chǔ)上，借助ETC在停車系統(tǒng)的廣泛運用，實現(xiàn)動態(tài)、靜態(tài)交通管理服務(wù)無縫聯(lián)網(wǎng)融合。以金融信用為后盾，停車場管理在政府搭臺、市場跟進的雙線推動下，已基本實現(xiàn)了無人值守、非現(xiàn)金支付、不停車通行和集中管理的“無非不集”式管理，極大地提高了管理效率、節(jié)約了管理成本，產(chǎn)生了良好的社會與經(jīng)濟效益，同時也促進了物業(yè)管理向人工智能應(yīng)用時代邁進，實現(xiàn)物業(yè)停車服務(wù)的彎道超車。

1. 識別技術(shù)的選擇

停車場管理需要解決兩個基本問題，一是如何準確識別車輛身份，二是提供安全、便捷的收費服務(wù)。管理方的需求是：封堵漏洞，增加收入，降低成本，節(jié)約開支；提供安全、高效的通行服務(wù)，提升服務(wù)品質(zhì)。而車主的核心需求是通行及繳費過程安全、方便、快速。

在國內(nèi)停車場繳費領(lǐng)域，缺乏統(tǒng)一的停車支付類技術(shù)標準和運營體系。以車輛身份識別技術(shù)為核心特征，停車場系統(tǒng)方案可劃分為以下三種：ETC、車牌識別及自助取卡。

車牌識別技術(shù)具備無介質(zhì)、低成本、安裝施工簡單等優(yōu)勢，尤其是低成本迎合了大部分物業(yè)的低利潤經(jīng)營狀況現(xiàn)實，因此而得到市場認可。但車牌識別技術(shù)的識別率受天氣及環(huán)境影響較大，識別差錯容易導(dǎo)致用戶體驗下降、運營成本增加。同時，車牌識別自身沒有防偽能力，不帶支付功能，仍需借助人工收費及第三方支付手段完成繳費，屬于半自動應(yīng)用技術(shù)方案。因此是過渡性質(zhì)的停車場管理手段。

ETC電子不停車收費技術(shù)是基于交通運輸部推行的GB/T20851系列國家標準，利用基于5.8GHz微波頻段的專用短程通信（DSRC）和PBOC電子支付規(guī)范的技術(shù)實現(xiàn)。ETC采用實名制管理，一車一卡一標簽，車輛身份信息受到金融級別密鑰保護，全國通用；且DSRC通信不受環(huán)境影響，可全天候運行，識別準確率可達99%以上，比車牌識別更可靠、更穩(wěn)定，為全自動車道系統(tǒng)打下了堅實的技術(shù)基礎(chǔ)。同時，隨著ETC全國聯(lián)網(wǎng)格局的形成，OBU的裝車率越來越高，依托6000萬的ETC用戶量，也將為ETC進入停車場收費實現(xiàn)“一卡多用”奠定基礎(chǔ)。

ETC+車牌識別雙模識別技術(shù)是將ETC和車牌識別兩種識別技術(shù)進行組合，集合兩種模式的優(yōu)點，采用雙重識別、優(yōu)勢互補的思路，將ETC讀到的車牌號與攝像機識別到的車牌號做對位匹配，大大提高了車輛身份識別準確率，同時實現(xiàn)了防偽和交易安全。以提高車輛身份識別準確率為核心，同時為了實現(xiàn)停車場車輛的全覆蓋，集合車牌識別技術(shù)和ETC電子不停車收費技術(shù)的優(yōu)點，采用ETC+車牌識別雙模識別技術(shù)，提供更高效全面的服務(wù)，為逐步乃至最終過渡為無人值守創(chuàng)造條件。

具有CNAS資質(zhì)認證的深圳華耀檢測機構(gòu)對ETC+車牌識別雙模識別技術(shù)的識別準確率，在實際項目環(huán)境下進行了嚴格的現(xiàn)場檢測，檢測結(jié)果如下：

（數(shù)據(jù)來源：泊時捷ETC停車管理系統(tǒng)檢驗報告）
 

檢測結(jié)果顯示，ETC+車牌識別雙模識別技術(shù)的識別準確率顯著提高，接近100%，保證了系統(tǒng)運行效果。

2. 配套服務(wù)模式的改變

在車輛身份識別高準確率的基礎(chǔ)上，還需配套改變現(xiàn)有的停車服務(wù)管理模式，最終全面實現(xiàn)停車場出入自動化、管理標準化、服務(wù)聯(lián)網(wǎng)化的“無非不集”式服務(wù)模式，

集中式監(jiān)管：以停車場管理業(yè)務(wù)流程為導(dǎo)向，依托互聯(lián)網(wǎng)云計算、大數(shù)據(jù)等前沿技術(shù)，為管理人員提供統(tǒng)一的停車場管理監(jiān)管平臺，實現(xiàn)管理中心對停車場的實時監(jiān)控、遠程控制、設(shè)備遠程維護等集中式監(jiān)管。

安保流動崗位制：在高識別準確率的保障下，出入口車道可取消入口值守，將固定收費崗改成流動崗，日常的出入、繳費管理交給設(shè)備7x24小時全天候自動處理，流動安保崗位負責(zé)日常巡檢及應(yīng)急事件處理。管理模式的升級換代，能夠大幅降低物業(yè)管理的人工成本，同時，車道管理實現(xiàn)無人值守，也在很大程度上規(guī)避了跑冒滴漏等管理漏洞。

實時在線服務(wù)：車主通過車道緊急呼叫按鈕及24小時400服務(wù)熱線等渠道，可實時連線管理中心，管理中心進行遠程視頻查看、信息確認及異常處理，為實現(xiàn)停車場無人值守服務(wù)模式提供堅實的后盾支持。

綜上所述，在ETC+車牌識別雙模識別技術(shù)高識別準確率的基礎(chǔ)上，配套實現(xiàn)遠程集中監(jiān)管、流動安保制以及實時在線服務(wù)等管理手段，最終可全面實現(xiàn)停車場“無非不集”的管理模式。

對物業(yè)而言，停車繳費管理系統(tǒng)是賴以提供運營服務(wù)的生產(chǎn)力工具，在車流量，費率、產(chǎn)出確定的情況下，方案的取舍，必須從建設(shè)投入、運營成本、管理效率、安全保障等角度進行全方位評價。

“無非不集”模式與傳統(tǒng)模式的比較

經(jīng)濟效益

以下借常見的兩入兩出停車場系統(tǒng)建設(shè)進行對比。

建設(shè)階段，直接投入成本1：

（1）設(shè)備投資（2進口，2出口，500車位）：￥400,000

（2）每年運營費用：￥240,000

• 設(shè)備年維護費用（約每年10%）：￥40,000

• 收費員工資待遇（每崗4人，1崗，￥50000.0*4*1）：￥200,000

（3）全生命周期成本（5年）：￥1,600,000

同樣規(guī)模條件下，可將固定收費崗改成流動崗，日常的出入、繳費管理交給設(shè)備7x24小時全天候自動處理。以每崗20萬/年計，計算表明，正常可縮減一半的人力運營成本，運營成本優(yōu)勢非常明顯。

預(yù)計5年全生命周期內(nèi)，總體運營成本可以節(jié)省72.5萬，比人工管理方式下降了31.2%。在成本下降的同時，還能夠提升服務(wù)質(zhì)量，提高業(yè)主服務(wù)滿意度，挖掘運營增值，即實現(xiàn)減員增效、精準服務(wù)、持續(xù)增值。

智慧停車領(lǐng)域的發(fā)展趨勢，表現(xiàn)在以下方面：

1.未來的趨勢，用機器代替人工，自動化淘汰手工和半自動化。

2.發(fā)展以無人值守、非現(xiàn)金支付為中心的“無非不集”管理模式，對內(nèi)挖潛，高效服務(wù)，降低成本，堵住管理漏洞。

3.停車與靜態(tài)交通管理服務(wù)融合，通過統(tǒng)一的城市停車運營管理云平臺，提供交通需求調(diào)節(jié)、集中監(jiān)管、遠程運維服務(wù)，提升交通系統(tǒng)整體服務(wù)效率。

4.依托互聯(lián)網(wǎng)+，整合共享單車、共享汽車等其他交通出行方式，為社會公眾提供出行預(yù)定、交通換乘、信息查詢等增值服務(wù)。

未來，依托日益普及的大數(shù)據(jù)技術(shù)，隨著人工智能技術(shù)的不斷優(yōu)化，使用機器替代人工簡單勞動，從低水平人工管理走向高效率自動服務(wù)，終將以“無非不集”運營實現(xiàn)停車管理模式升級換代。

【參考文獻】

1. 沈建忠，人工智能將是物業(yè)行業(yè)科技化發(fā)展的必然方向，中國物業(yè)管理協(xié)會，2017；

2. 深圳市華耀檢測機構(gòu)，泊時捷ETC停車服務(wù)管理系統(tǒng)檢測報告，2017-10；

3. 深圳市金溢科技，不停車進出管理系統(tǒng)（ETC）商業(yè)調(diào)研報告，2013-02

1 數(shù)據(jù)基于新加坡電子收費系統(tǒng)十年運維經(jīng)驗所得